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ASSIM SERÃO OS IMÓVEIS DO FUTURO:

Construções modulares, aluguéis compartilhados e flexíveis, condomínios tecnológicos e casas inteligentes são alguns exemplos.

 

Os brasileiros estão procurando imóveis para alugar ou comprar, mas raras são as empresas que inovam na forma de construir ou transacionar essas propriedades. Por aqui buscamos fazer diferente!

Os imóveis do futuro têm a compra de materiais de construção feita completamente pela internet, em busca do melhor preço. Depois, são montados como blocos de Lego. A compra ou aluguel dessas casas ou apartamentos também pode ser feita pelo celular ou pelo computador, com contratos flexíveis de locação. Depois, tanto os aparelhos instalados na casa quanto o condomínio serão mais inteligentes.

Em um artigo, a InfoMoney  elencou alguns exemplos de construtechs e proptechs que estão liderando a modernização do mercado imobiliário brasileiro, assim como grandes empresas interessadas nessa oportunidade e nós trouxemos aqui algumas delas.

 

CONSTRUTECHS E PROPTECHS NO BRASIL

O setor de construção representou 3,3% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro em 2020, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). A câmara também estima que o faturamento do setor pode chegar a R$ 221 bilhões em 2021. Já as vendas de imóveis residenciais novos no país tiveram um avanço de 9,8% na comparação entre 2019 e 2020. O primeiro trimestre deste ano também teve alta nas vendas, de 3,7% na comparação anual.

O mercado de construção e propriedades é antigo e tem uma grande proporção em relação ao PIB. Existe muito dinheiro e geralmente fazem mais do mesmo, então existem muitas oportunidades. Há muito potencial de evolução.

Essa evolução vem ocorrendo de forma progressiva, ao digitalizar a cadeia imobiliária. O primeiro impulso foi a demanda dos compradores de propriedades. Do ponto de vista do consumidor, a prioridade é encontrar formas mais fáceis de fazer algo, e foi assim que nasceram portais como Imovelweb e Zap Imóveis, que foram pioneiros, trazendo classificados para a internet. O Quinto Andar estendeu essa digitalização para os aluguéis de imóveis, cuidando de burocracias como o seguro fiança e assinatura digital de documentos. A etapa atual é dominar a cadeia de ponta a ponta, indo da venda de imóveis também, a oferecer financiamento e reforma, por exemplo.

Isso deve ultrapassar barreiras, e ir além da aquisição. Há startups que atuam para gerar maior eficiência na administração de condomínios, por exemplo, ou na gestão energética e de gestão de aparelhos para casas inteligentes (smart homes).

Há um amadurecimento do setor, com startups atingindo outros pontos da cadeia imobiliária. O condomínio tem os mesmos problemas vistos no resto do mercado anos atrás: administradoras não profissionais e desagregadas, taxas sem transparência e experiência vista como ruim pelos usuários.

Além da demanda dos consumidores e de empresas maiores, um último impulso para as startups construtechs e proptechs foi o interesse crescente dos investidores em propriedades, em um cenário de juros que continuam historicamente baixos e tornam o financiamento imobiliário mais atraente. A Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, está hoje em 2,75% ao ano – e as taxas do financiamento imobiliário acompanham a Selic.

Vemos empresas como Vitacon e Housi atualizando o mercado de investimento em imóveis, focando em imóveis que costumam ficar entre 10 e 40 metros quadrados e estão próximos a locais de trabalho, em regiões centrais, com boa oferta de transporte público. Investidores representam atualmente mais de 85% das vendas desses prédios.

Foto do decorado de dois quartos + office do Citizen Home.

 

Pela plataforma de aluguel flexível Housi, o dono de imóvel concede a gestão da propriedade e pode acompanhar sua rentabilidade por meio de um painel no aplicativo, como faria com qualquer outro ativo financeiro. A Housi cobra uma comissão que vai de 8% a 12% do valor de locação. O diferencial está na transparência da rentabilidade e no mínimo de trabalho de administração do investimento.

 

 

CONSTRUTECHS: “PRÉDIOS E LEGO” E COMPRAS INTELIGENTES

 

As construtechs, focam mais investimentos em novos métodos construtivos, se tornando uma área que terá um ganho mais interessante. Mão de obra, materiais e experiência da companhia são variáveis que impactam tanto a qualidade da construção quanto o preço ao consumidor. A tecnologia permitirá o surgimento de soluções mais ágeis e baratas.

Dados colhidos pela Terracotta Ventures apontam que a construção modular consegue ser até 50% mais rápida que a tradicional e até quatro vezes mais produtiva. Essa tecnologia também tem o potencial para reduzir o desperdício para menos de 2%, ante 8% perdidos na construção tradicional.

Ainda segundo a Terracotta, existem 55 startups de construção modular no Brasil. A tecnologia surge como uma oportunidade de reduzir o déficit habitacional brasileiro, estimado em 5,876 milhões de moradias em 2019. Mas uma mão de obra ainda barata e impostos reduzidos para a construção civil tradicional ainda jogam contra a expansão do modelo no Brasil.

A Brasil ao Cubo é um exemplo de construtech que mostra como serão os imóveis do futuro no país. A construtech ergueu um prédio de oito andares em apenas 20 dias. A Brasil ao Cubo consegue esse prazo por acoplar grandes peças fabricadas, em uma espécie de Lego em grande escala. A construtech aposta na construção off site – feita longe do local de implementação do edifício. Os blocos só saem para seu destino com instalações hidráulica, elétrica e de cerâmica já prontas – por exemplo, os banheiros são trasladados completos.

Outro exemplo de construtech é a Oico, que tem uma plataforma online para compra e venda de materiais de construção. A startup foi criada em abril de 2020, em plena pandemia. O negócio atende 50 construtoras de obras rápidas. As empresas mandam uma requisição com os materiais desejados e dizem em qual prazo esperam recebê-los. A startup monta uma resposta com base em 60 mil produtos únicos e 500 fornecedores registrados no estado de São Paulo.

A pandemia acelerou a digitalização de todos os setores, inclusive a construção civil. O consumidor comprou mais pela internet, e o lojista se viu forçado a ter um canal virtual de vendas.

 

PROPTECHS:  DIGITALIZAÇÃO, ALUGUÉIS FLEXÍVEIS E MORADIAS INTELIGENTES

Já no mundo das proptechs, a ACE aponta que os maiores players brasileiros são os “marketplaces de imóveis”. Boa parte do capital está concentrado em quatro startups em estágio avançado: Creditas, QuintoAndar e VivaReal (hoje parte da OLX).

As quatro companhias focam em digitalizar aluguel, compra, financiamento e reforma de propriedades — uma frente que ganhou força durante a pandemia de Covid-19. Nessas proptechs a inteligência artificial será uma tecnologia cada vez mais adotada com o objetivo de ajudar na tomada de decisão e levar eficiência tanto às startups quanto aos parceiros, como corretoras imobiliárias.

Outro objetivo é criar ou reforçar funcionalidades que facilitem a experiência de vendedores e compradores de propriedades – incluindo aí a inteligência artificial. Um exemplo de reforço está na metodologia de precificação. A Loft usa um histórico de transações reais, com valores apurados na escrita dos imóveis e em fontes públicas e privadas, para dizer para cada usuário em quanto tempo ele vai vender um imóvel dependendo do preço.

O Quinto Andar, plataforma para aluguel e compra de imóveis, também a inteligência artificial para precificação de imóveis. A startup usa uma base de 500 mil imóveis que já passaram pela plataforma, olhando para informações como fotos, visitas, propostas de aluguel e valor efetivo das transações. Também analisa transações que acontecem em tempo real. Na frente de locação, a empresa tem mais de 100 mil contratos sob gestão.

As proptechs em ascensão, como Housi e Yuca defendem a tendência da moradia mais flexível e dizem que veremos um movimento similar ao visto nos automóveis, com o surgimento de serviços de assinatura e de aplicativos como o Uber. Especialmente ao consumidor mais jovem, que não comprou um imóvel, a moradia nômade pode surgir como opção.

A Housi surgiu em 2019, primeiramente mediando a locação dos apartamentos da empresa-mãe Vitacon. Agora como empresa independente, a Housi reúne imóveis de outras construtoras e aposta em uma locação flexível e com débito automático mensal. Os contratos duram até 12 meses e são reajustados por oferta e demanda, não por índices como IPCA ou IGP-M.

Os modelos anteriores engessam a troca, exigindo visitas, documentos físicos, vistorias e fiadores. Agora, o usuário pode ir com facilidade para um apartamento maior se formou família, ou para um menor se quiser economizar. A locação na Housi leva menos de um minuto e inclui serviços como arrumação, manutenção e mobília no mesmo aplicativo.

Além da locação de curta duração de diversas metragens, outra tendência é dividir apartamentos maiores — um hábito que vem desde as repúblicas universitárias, mas que hoje atende também jovens profissionais em metrópoles.

Dados do Global Coliving Report coletados pela Terracotta Ventures mostram que o mercado de moradia compartilhada, ou coliving, movimentou 3,75 bilhões de dólares em investimento. A China representou mais de 60% do montante – país que passou por um intenso movimento de migração e urbanização, levando a uma necessidade de otimizar espaços (e seus preços). São 50 empresas no ramo e 2 milhões de locatários.

A Yuca é uma das representantes do coliving no Brasil. A proptech foi fundada em julho de 2019. A startup reforma apartamentos com grandes metragens na cidade de São Paulo, e loca cada quarto para um morador. Sala e cozinha são compartilhadas, enquanto o uso dos banheiros pode ser tanto individual quanto compartilhado.

Os apartamentos são todos mobiliados e contam com um boleto único por morador que já inclui condomínio, IPTU, água, luz, internet, gás e limpeza semanal. A Yuca fornece atendimento e suporte para a locação, incluindo eventuais consertos. Os aluguéis não pedem seguro fiança e os contratos começam em seis meses.

A pandemia pode até ter provocado uma queda na ocupação, mas trouxe efeitos duradouros para a valorização de espaços acessíveis no bolso e amplos em espaço. As pessoas passam mais tempo em casa. Quem estava em unidades muito pequenas quis mais ambientes, e o coliving surgiu como opção econômica. Essa procura deve continuar depois da pandemia, porque o trabalho flexível virou realidade.

Ainda dentro do mercado de locação flexível, a startup mexicana Casai aposta em tecnologia. A Casai fornece figuras e instruções em seu aplicativo para os usuários, muitos deles estrangeiros, chegarem ao apartamento reservado. A portaria do local também pode usar o app para reproduzir uma mensagem de boas-vindas no idioma do usuário. A Casai coloca fechaduras digitais em todas as propriedades, abertas por um código no seu aplicativo.

A startup não compra as propriedades, mas trabalha com locadores para transformar seus apartamentos em smart homes por meio da integração com equipamentos como Chromecast e Google Home. Aparelhos de marcas diferentes se conversam e podem ser acessados pelo aplicativo da Casai por meio de um hub de hardwares criado pela própria startup, apelidado de Butler (“mordomo”).

A Casai começou seu piloto brasileiro em novembro de 2020. Em processo de expansão, hoje tem 100 unidades em operação no Brasil, com ocupação acima de 90%. 

 

 

 

 

 

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